1.DSR과 스트레스 DSR의 개념
대출을 받을 때 은행에서 "고객님의 DSR이 높아서 대출이 어렵습니다" 같은 말을 들으면 당황스러울 수 있어요. DSR(총부채원리금상환비율)이 뭔지 몰라도, 내 대출 가능 여부를 결정하는 중요한 기준이라는 건 알 수 있죠. 그런데 요즘은 여기에 "스트레스 DSR"이라는 개념까지 추가되면서 대출 심사가 더 까다로워졌어요. "이게 또 뭐야? 대출받기 더 어려워지는 거야?" 하고 궁금하실 수 있는데요. 오늘은 DSR과 스트레스 DSR의 개념, 그리고 대출을 받을 때 어떻게 대비해야 하는지 쉽게 설명해 드릴게요! DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 내 소득에서 대출 원금과 이자를 갚는 비율이 얼마나 되는지를 나타내는 지표예요. 쉽게 말해, 내가 버는 돈 중에서 빚 갚는 데 얼마나 쓰는지를 보는 것이죠. 예를 들어, 연소득이 5000만 원이고, 대출 원금과 이자를 1년에 2000만 원 갚아야 한다면, DSR = (2000만 원 ÷ 5000만 원) × 100 = 40% 즉, 연봉의 40%를 대출 상환에 쓰고 있다는 뜻이에요. 중요한 점은, DSR은 신용대출, 주택담보대출, 전세자금대출 등 모든 금융권 대출을 합산해서 계산해요. 그리고, 은행마다 다르지만, 일반적으로 DSR이 40%를 넘으면 추가 대출이 어렵습니다. 2 금융권(저축은행, 캐피털사 등)에서는 기준이 더 엄격해서 보통 DSR 50% 초과 시 대출이 제한돼요. 그럼 여기서 궁금한 점 하나! 왜 정부는 DSR을 기준으로 대출을 규제할까요? 그 이유는 "내 소득으로 감당할 수 있는 만큼만 빌려야 한다"는 원칙 때문이에요. 만약 대출을 너무 많이 받아서 갚지 못하면 개인뿐만 아니라 금융 시스템 전체가 위험해질 수 있기 때문이죠. 자, 이제 스트레스 DSR이 뭔지 알아볼게요. 스트레스 DSR(Stress DSR)은 미래에 금리가 오를 가능성을 고려해서 계산하는 DSR이에요. 즉, "지금 금리가 아니라, 만약 금리가 더 올라가면 당신은 이 대출을 감당할 수 있나요?"를 따져보는 기준이죠. 예를 들어, 현재 주택담보대출 금리가 4%라고 가정할게요. 하지만 스트레스 DSR을 계산할 때는 "혹시 금리가 6~7%까지 오르면?"이라는 가정하에 다시 계산해 봅니다. 현재 대출 금리: 4%이고, 스트레스 금리가 6~7% (금리가 더 올랐다고 가정)하고, 대출 원금: 3억 원이라고 가정했을 때, 현재 금리(4%)라면 연간 원리금 상환액이 약 1440만 원이지만, 스트레스 금리(6%)로 계산하면 연간 원리금 상환액이 약 2160만 원이 됩니다. 즉, 스트레스 DSR은 금리가 올랐을 때를 대비해 대출 한도를 조정하는 방식이에요. 그렇다면, 정부는 왜 스트레스 DSR이라는 것을 만들었을까요? 과거에는 금리가 낮아서 많은 사람들이 부담 없이 대출을 받았어요. 하지만 금리가 갑자기 오르면 이자 부담이 커지면서 대출을 갚지 못하는 사람들도 생길 수 있죠. 그래서 은행과 정부는 "금리가 올랐을 때도 감당할 수 있는 사람에게만 대출을 해줘야 한다"라고 생각한 거예요. 즉, 스트레스 DSR은 미래의 금리 인상 위험을 대비하기 위한 안전장치라고 보면 됩니다.
2. DSR 규제대상, 적용되지 않는 대출
정부는 대출을 과도하게 받는 걸 막기 위해 DSR 규제대상을 단계적으로 확대해 왔어요. 2023년 기준으로, DSR 규제대상은 다음과 같습니다. 총대출액이 1억 원을 넘는 사람으로, 신용대출, 주택담보대출, 전세자금대출 등 모든 금융권 대출을 합산해서 1억 원이 넘으면 DSR 규제를 적용받아요. 모든 1 금융권(은행)과 2 금융권(저축은행, 카드사 등)의 대출 신청자로, 과거에는 은행만 강한 규제를 받았지만, 지금은 저축은행, 카드사, 캐피털사에서도 DSR 규제를 적용해요. 특히 2 금융권은 DSR 기준이 더 까다로워서 신중하게 접근해야 합니다. DSR 기준을 초과하는 대출자는 추가 대출이 어려워요. 1 금융권(은행): DSR 40% 초과하면 추가 대출 불가하고, 2 금융권(저축은행, 카드사 등): DSR 50% 초과하면 추가 대출 불가해요. 즉, 이미 빚이 많아서 DSR이 40%~50%를 넘는다면 추가 대출을 받기가 어렵다는 뜻이에요. 하지만, 다행히도 모든 대출이 DSR 규제 대상은 아니에요! 아래의 경우에는 DSR 규제를 적용받지 않거나 완화될 수 있어요. 아파트 분양을 받으면 중도금 대출이나 잔금 대출을 받게 되는데, 이런 대출은 DSR 규제에서 일부 제외됩니다. 청년 전세자금대출, 신혼부부 대출, 정책금융 대출(보금자리론, 적격대출 등) 서민, 실수요자 대출은 일부 완화된 기준을 적용받아요. 하지만 고소득자는 혜택을 받기 어려울 수도 있으니 주의하세요! 1000만 원 이하의 소액 신용대출은 DSR 계산에서 제외되는 경우가 많아요. 하지만 여러 개의 대출을 받으면 합산되므로 주의해야 합니다. 2021년 7월 이전에 받은 기존 대출은 DSR 규제 적용 대상이 아니지만, 대출을 추가로 받을 때는 기존 대출도 포함해서 DSR을 계산합니다.
3.DSR관리 방법
첫째, 신용대출과 카드론을 줄여야 해요. DSR을 높이는 가장 큰 원인은 신용대출과 카드론입니다. 신용대출(마이너스 통장 포함)은 원금 상환이 필요하기 때문에 DSR에 큰 영향을 주고, 카드론은 금리가 높고, 대출로 간주되기 때문에 신용점수에도 좋지 않습니다. 그렇기 때문에, 기존 신용대출을 일부 상환하거나, 한도를 낮춰서 관리해야 하고, 카드론은 가급적 사용하지 않는 것이 좋습니다. 둘째, 자동차 할부금과 리스를 정리하세요. 많은 분들이 자동차 할부금이나 리스 비용도 DSR에 포함된다는 사실을 모르고 계세요. 특히 자동차 할부는 장기 대출로 잡히기 때문에 DSR을 크게 높일 수 있습니다. 여유가 있다면 할부금을 먼저 상환해야 하고, 신차 구입 시, 할부 대신 일시불 구매나 장기 렌트 옵션을 고려하세요. 셋째, 기존 대출을 '만기 연장' 하거나, 대출 상환 방식을 '분할 상환'으로 조정하세요. 대출은 원금을 빨리 갚을수록 좋다고 생각할 수도 있지만, DSR 계산 방식에서는 대출 기간이 길수록 유리할 수도 있습니다. 기존 대출을 장기로 조정하면 DSR 부담이 줄어듭니다. 일부 대출은 '원금+이자' 대신 '이자만 상환'하는 방식으로 조정할 수도 있습니다. 넷째, 소득 자료를 미리 준비해 둬야 해요. DSR은 대출액뿐만 아니라 소득 대비 비율이기 때문에, 소득이 많아지면 DSR이 낮아지는 효과가 있습니다. 특히 프리랜서, 자영업자, 사업자 분들은 소득 증빙이 중요합니다. 근로자는 급여 통장을 일정하게 유지하고, 연말정산을 꼼꼼하게 하세요. 자영업자는 세금 신고를 충실히 해서 소득을 증빙할 수 있도록 하세요. 부가적인 소득(임대소득, 배당소득 등)이 있다면 이를 공식적으로 증빙하는 것이 좋습니다. 다섯째, DSR 규제는 대출을 한 번에 많이 받을 경우 더욱 엄격하게 적용되니, 대출 한도를 한꺼번에 신청하지 마세요. 특히 최근에는 1억 원 이상의 대출부터 DSR 규제가 적용되기 때문에 한 번에 큰 금액을 신청하면 불리할 수 있습니다. 필요한 금액을 분할해서 신청하고, 1억 원을 초과하는 대출이 필요하면, 일부는 정책금융상품(보금자리론 등)으로 대체하는 것도 방법입니다. 여섯째, 모든 대출이 동일한 방식으로 DSR에 포함되는 것은 아니기 때문에, 대출 유형을 바꿔서 DSR비율을 낮추세요. 예를 들어, 신용대출보다 주택담보대출이 DSR에 덜 반영됩니다. 가능하다면 신용대출을 줄이고, 담보대출로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다. 전세자금대출은 일부 예외가 적용되므로, 활용할 수 있다면 활용하세요. 마지막으로, 스트레스 DSR은 미래에 금리가 오를 가능성을 고려한 DSR 계산 방식으로, 스트레스 DSR도 고려해야 합니다. 은행은 단순히 현재 금리로 계산하는 것이 아니라, "만약 금리가 2~3% 더 오른다면 갚을 수 있을까?"를 고려해서 대출 심사를 합니다. 변동금리보다 고정금리 대출을 선택하면 스트레스 DSR에서 유리할 수 있습니다. 대출을 신청하기 전에 금리가 오를 가능성을 고려해 상환 계획을 세우세요.